Что такое обеспечительный платеж в договоре аренды в 2021 году

Что это за платеж

Гражданский кодекс определяет, что такое залог при аренде: это определенная сумма, которую арендатор платит в пользу арендодателя вместе с арендной платой. Данный взнос является дополнительной гарантией исполнения обязательств по договору аренды (ч. 1 ст. 329, ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Перенос обеспечения

Нередко заключенные договоры полностью исполняются, сроки их действия истекли, а оплата не запрашивается. А как насчет денег? Все зависит от дальнейших обстоятельств.

Если стороны выполнили принятые условия и не намерены заключать новые контракты, сумма гарантии должна быть возвращена должнику. Кроме того, размер возврата определяется в индивидуальном порядке с учетом договоренностей, указанных в договоре. Напоминаем, что в некоторых случаях кредитор имеет право вообще не возвращать деньги.

Срок возврата должен быть указан в договоре, а также размер и правила отмены суммы депозита. Если эти условия не закреплены в тексте договора, возмещение должно быть произведено не позднее 7 дней с даты получения запроса на возврат депозита.

Если стороны решат продлить сотрудничество, залог может быть переведен на новый договор. Но только в том случае, если это условие зафиксировано в первоначальном договоре. Если нет договоренности, лучше вернуть деньги, затем заключить новый договор и снова передать гарантию. Второй вариант — решить судьбу залоговой суммы по согласованию сторон. Например, при заключении договора залог будет перенесен на новый договор.

Для чего его обговаривают

Дополнительная гарантия в аренде требуется для возмещения любого ущерба. Условия дополнительной гарантии включены в контракты:

  • по аренде дорогой недвижимости;
  • об аренде жилых и нежилых помещений для гарантии выплаты ежемесячной арендной платы;
  • с длительным сроком хранения.

Целью залога является материальная компенсация ущерба, который может возникнуть при оформлении договора аренды. Условиями договора устанавливается порядок использования гарантии:

  • в случае порчи или утраты товара;
  • в случае неуплаты ежемесячной арендной платы;
  • в случае нарушения иных существенных условий аренды.

Если вы включаете пункт о выплате гарантии в свой контракт, обязательно укажите цель, сумму, процедуру создания, использования и возврата этой гарантии.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

важно, чтобы арендатор следил за тем, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возмещал платеж или удерживал его в последний месяц аренды. Не все собственники соглашаются переписать договор в свою пользу. Но переговоры стоит.

Хороший набор баллов для арендатора выглядит так:

Чтобы гарантировать выполнение обязательств, Арендатор вносит залог на счет Арендодателя в течение 3 дней с момента подписания договора. Размер страхового депозита фиксируется в размере ежемесячной платы.

Арендодатель обязан вернуть задаток на банковский счет Арендатора в течение 3 дней с момента окончания договора аренды или его досрочного прекращения по инициативе одной из сторон.

По требованию арендатора арендодатель обязан зачесть сумму залога арендной платой за последний месяц.

После удержания суммы залога Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчетом и обоснованием удержанных сумм.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вашего бухгалтера и поможет вам сэкономить. Эльба сама подготовит отчеты и отправит их через Интернет. Он рассчитает налоги, поможет сформировать документы по сделке и не требует специальных знаний.

Попробовать 30 дней бесплатно Подарок для начинающих индивидуальных предпринимателей Акция действует для индивидуальных предпринимателей до 3 месяцев

Как его используют

Гарантия обычно выплачивается наличными. Он используется только в тех случаях, когда этого требует договор аренды. В случае нарушения арендатором условий договора аренды задаток засчитывается как выполнение определенных договорных обязательств (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Для трудового договора такими обстоятельствами являются:

  1. Причинение ущерба владельцу. Варианты повреждений оговариваются отдельно в договоре. Депозитный платеж используется для покрытия материальных и нематериальных убытков.
  2. Нарушение сроков выплаты арендной платы. Гарантия покрывает сумму, которую собственник не выплатил в срок или не выплатил.

Если плательщик нарушил условия аренды, арендодатель уведомит его об использовании гарантии. В официальном уведомлении необходимо указать причину использования гарантии, ее размер и подтвердить операцию документами.

В некоторых случаях взнос используется в качестве арендной платы за последние месяцы аренды. Такая возможность должна быть предусмотрена условиями аренды.

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Елена Мехоношина

Залог — это деньги, из которых арендодатель получит свои деньги, если арендатор не заплатит или разрушит помещение. Для арендатора идеально, когда платеж за последний месяц зачисляется или возвращается в конце срока аренды. Но на самом деле оплату легко потерять — это зависит от условий аренды.

READ  ДТП со смертельным исходом статья 264 УК РФ, наказание и последствия для водителя

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель спишет деньги, если арендатор нарушит условия аренды. Получается, что для арендатора главное внимательно прочитать договор и не нарушать взятые на себя обязательства.

Это наиболее частые причины потери залога.

Досрочный выезд из помещения

Если написано, что залог остается в качестве неустойки за односторонний отказ арендатора от договора, так и будет. Арендатор теряет оплату, даже если он ничего не сломал, а просто нашел комнату с лучшей проходимостью. Предприниматели могут договориться таким образом согласно п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный суд подтвердил, что это было законно в пункте 16 Постановления № 54.

Кроме того, арендодатель не может вернуть залог, если он попросил арендатора выселиться по его вине. Например, при поздней аренде или пожаре в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если он сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример: дело № А41-85970 / 2019.

Забыли вернуть помещение по акту

По окончании аренды арендатор обязан переехать и вернуть помещение согласно акту. До оформления акта квартплата выплачивается за каждый день, даже если арендатор уже забрал мебель и передал ключи — арт. 622 ГК РФ. Владелец списывает задолженность с депозита.

Ущерб помещению

Арендатор отремонтирует разбитую дверь или разбитую люстру за свой счет. В его обязанности входит провести текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. В противном случае арендодатель отметит неисправность в акте возврата, рассчитает сумму ремонта и вычтет ее из залога. Для собственника залог — это чужие деньги и искать более дешевого подрядчика они вряд ли будут.

Но арендатор несет ответственность только за ремонт в пределах своего помещения. Для общих лестниц, санузлов и коридоров — п. Владелец обязан отремонтировать и помыть общее имущество в доме — ст. 210 ГК РФ.

Статья: как не потерять деньги на ремонте арендуемого помещения

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан оплатить помещение в срок, указанный в договоре — ст. 614 ГК РФ. В случае просрочки платежа арендодатель может рассчитать проценты и удержать их из суммы платежа.

Торговые и бизнес-центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и санкции за нарушение. Если сотрудники арендатора в середине дня закрывают магазин ставнями или пропускают товар через главный вход, администрация налагает штраф. Это тоже отрицательный аспект депозита.

Порядок возврата

Правила возмещения должны быть указаны в договоре отдельно. Если при оформлении условия не были нарушены, оплата задатка при расторжении договора аренды или по истечении срока его действия возвращается арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Порядок возврата прописан следующим образом:

  • гарантия используется для погашения периодов увольнения (например, выплаты за последние месяцы);
  • арендатору полностью возвращается гарантия в установленный срок.

Если в договоре не указан срок возврата, арендодатель обязан вернуть задаток в течение 7 дней с момента запроса арендатором такого возврата (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Условия применения

Этот метод обеспечения имеет значительные преимущества для кредитора. Ведь деньги для обеспечения только договоров, которые будут выполняться, уже поступили в распоряжение, например, наличными в кассе или безналичными на расчетный счет. В случае нарушения не требуется требовать исполнения договора в превентивном и судебном порядке. Кредитор просто аннулирует деньги, чтобы заплатить по умолчанию.

Выплата гарантийного депозита ГК РФ может быть установлена ​​в размере:

  • определенная фиксированная сумма, размер которой определяется по взаимному соглашению сторон;
  • процент, часть определенной фиксированной суммы, например фиксированной суммы арендной платы.

Стоит отметить, что в некоторых случаях кредитор может установить постоянный размер финансовой гарантии. Соответственно, в случаях, когда кредитор удовлетворил свои требования, должник должен восстановить размер гарантии до указанной стоимости (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

Если договор заключен и нарушений не установлено, кредитор должен вернуть полную сумму залога. При обнаружении нарушений кредитор аннулирует часть средств для оплаты несоблюденных договоренностей (неустойки, просрочки, штрафы). Остаток возвращается должнику после полного исполнения договора, если иное не предусмотрено условиями договора. Обращаем ваше внимание, что по условиям договора стороны вправе определить условия, при наступлении которых задаток не возвращается.

Пример

Вот вариант, как прописать условие договора об уплате залога при аренде нежилого помещения:

READ  Особенности предоставления ежегодного оплачиваемого отпуска и частые ошибки, допускаемые кадровыми работниками

Помимо арендной платы, Арендатор при первой оплате также вносит залог в размере ________ не позднее __________.

За счет залога Арендодатель покрывает убытки, возникшие по его вине, а именно: ______________.

При расторжении настоящего Договора залог возвращается Арендатору в следующем порядке: ______________.

А это пример аренды жилплощади:

Пример формулировки гарантийного платежа

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из наиболее пострадавших секторов бизнеса могут покинуть помещение раньше, чем ожидалось, без штрафов, если они не согласятся с домовладельцами на скидку. Это мера господдержки от ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020г.

Но при этом думали и об интересах собственников. В случае досрочного отъезда залог не возвращается пострадавшему арендатору. Неважно, что было в аренде. Также нет необходимости искать нарушения со стороны арендатора. Арендатор теряет право на залог в полном объеме. Здесь суды поддерживают собственников, например, дело нет. A13-7469 / 2020.

PS «особо пострадавшие» арендаторы имели право на продление срока аренды. Отсрочка применяется к платежам с даты максимального режима предупреждения до даты отмены. Если режим повышенной готовности был удален до 1 октября, то еще на 50% с даты отмены до 1 октября. Арендаторы должны выплатить долг с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.

Статья обновлена ​​08.02.20212021-02-08

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит залог, если в договоре аренды есть оговорка. По закону у арендатора нет такой обязанности. Аргумент «каждый делает это, когда снимает недвижимость» не работает, если его не записать на бумаге.

В договорах гарантийный депозит называется по-разному: депозит, страховой платеж, гарантийный платеж. Суть от этого не меняется.

Выплата депозита работает по правилам ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или разрушает помещение, арендодатель удерживает запрошенную сумму без писем и судебных инстанций. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, по окончании аренды арендатору возвращаются деньги. Собственник не платит проценты за использование денег. Сумма платежа оговаривается. Обычно это такая же ставка, как на один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила законом:

✍ Обратите внимание на несколько ситуаций, когда владелец возвращает деньги. Например, выплата идет в виде штрафа за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или выплата покрывает убытки арендодателя в случае досрочного выезда арендатора;

✍ Сделать залог невозвратным;

✍ Установить, что оплата списывается с арендной платы за последний месяц;

✍ Обязать арендатора произвести оплату в течение определенного срока, если арендодатель производит списание;

✍ Обратите внимание на то, сколько времени потребуется арендодателю, чтобы вернуть деньги арендатору после окончания аренды.

Здесь важно следующее. В споре о залоге действуют условия аренды. Даже если арендатор потеряет эти деньги, ничего не получая взамен. Стороны увидели, что подписывают, теперь отказаться невозможно. Это принцип свободы договора, о котором говорится в ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не возвращает платеж после окончания аренды, он получает обогащение без причины в соответствии со ст. 1102 ГК РФ. Сумма платежа может быть рассчитана как проценты за каждый день просрочки. Но, скорее всего, арендатору придется обращаться в суд за долги и неустойки.

Есть иная ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и он так и не въехал в помещение. В результате договор был расторгнут, аренда не состоялась. Здесь домовладелец также обязан вернуть невозвратный залог — ст. 453 ГК РФ.

Учет в 1С

В программе обработки проводки счетов на предоплату анализируется кредитовое сальдо счетов:

  • 62.02 «Учет авансов полученных»;
  • 62.22 «Расчет авансов, полученных в иностранной валюте»;
  • 62.32 «Авансовые платежи полученные в долларах США.».

При проводке аванса на счет 76.09 «Другие соглашения с разными дебиторами и кредиторами» обработка счета-фактуры не создается. Рассмотрим порядок действий в этом случае.

10 января Организация получила на расчетный счет залоговый депозит по договору аренды в размере 24 000 рублей. (включая НДС 20%).

Гарантийный депозит по условиям контракта вычитается из последнего платежа по аренде.

Организация рассчитала НДС по залоговому депозиту и выставила арендатору счет на предоплату.

Поступление обеспечительного платежа

Отразите квитанцию ​​о внесении гарантийного депозита документом Квитанция по типу операции Расчетный счет Оплата покупателем (раздел Банковские и наличные денежные средства — Выписки по счету — Кнопка Квитанция).

READ  Документы для постановки автомобиля на учет в ГИБДД — какие нужны в 2021 году?

Указывать:

  • Запись о доходах — запись в справочнике. Записи о движении денежных средств. Платежи от покупателей:
    • Тип движения — Выручка от реализации продукции и товаров, от выполнения работ, от оказания услуг.

Проводки по документу

Документ представляет собой проводку:

  • Дт 51 Кт 76.09 — получение аванса от арендатора.

Создание счета-фактуры на аванс

Если арендные платежи поступают на регулярной основе и от нескольких арендаторов, это может быть обычным делом для организации, и договоренности с арендаторами должны отражаться на счете 62. Затем счета будут автоматически генерироваться обработкой.

Если ситуация единичная, создайте счет-фактуру вручную.

Создать документ Тип операции «Счет-фактура» Тип операции «Аванс» Поступления на расчетный счет (раздел Банк и касса — Выписки по счету — кнопка Создать на основе — Выписка по счету).

Данные будут заполнены автоматически на основании документа Квитанция на текущий счет.

В поле «Содержание услуги» добавьте информативный текст. Авансовый платеж нежелателен и может повлечь за собой налоговые риски. В графе 1 «Наименование товара…» накладной можно указать конкретное наименование товаров, работ, услуг или их родовое наименование.

Платеж не облагается НДС: аргументы в пользу позиции

Мнение о том, что залог не облагается НДС — в 2020 году к нему могут присоединиться предприниматели, — основано на следующих аргументах:

  1. НДС — это налог, взимаемый с доходов, полученных в рамках общей налоговой системы. К таким доходам не относятся те, которые представлены залогом или депозитом, которые используются в качестве обеспечения по обязательствам (абзац 2 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации).
    В свою очередь Минфин фактически рассматривает выплату депозита как форму гарантии (письмо Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-03-07 / 17197).
  2. Внесение депозита не считается правомерным способом расчетов (и, следовательно, источником дохода налогоплательщика), если его сумма подлежит возврату при правильном исполнении сторонами своих обязательств (постановление Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации). Московский район от 22.10.2013 по делу № А40-136345 / 12).
  3. можно с полным правом сказать, что залог имеет определенную функцию, гарантию, и его применение не осуществляется с целью гарантировать состав сторон (постановление Федеральной антимонопольной службы по Московскому округу от 27.04.27 г. / 2011 № КА-А40 / 3679-11).

Обобщая изложенные выше подходы, можно сделать вывод, что налогообложение уплаты депозита НДС должно осуществляться, если этот платеж выполняет функцию не только обеспечения, но и платежа. Или есть достаточно серьезные основания полагать, что платеж будет зачислен на платеж.

В свою очередь, если функция гарантийного депозита четко определена только как гарантия или залог, такой платеж не может облагаться налогом при получении.

Также читайте, кто и в каких случаях не может платить НДС.

Пример

ООО «Василек» сдает в аренду офис в ТЦ ООО «Колокольчик». По типовому договору ООО «Колокольчик» арендатор при заключении долгосрочного договора вносит следующие залоговые платежи:

Подпишитесь на рассылку новостей Я принимаю условия обработки персональных данных Подпишитесь на Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram

  • оплата квартплаты за последний месяц (определяется согласно условиям договора);
  • залог за любой ремонт помещения после выезда арендатора.

ООО «Василек» осуществило оба платежа 01.02.2020.

Бухгалтер ООО «Колокольчик» при отражении платежей на бухгалтерских счетах утверждает следующее:

  • Плата за последний месяц аренды, по сути, является авансом. Вероятность того, что ООО «Василек» будет использовать офис в течение всего срока аренды, достаточно высока. Поэтому, хотя в контракте этот платеж называется залогом, он должен рассматриваться как аванс и облагаться НДС.
  • Что касается залога на любой ремонт, то нет уверенности, что он будет использован. Практика ведения бизнеса ООО «Колокольчик» показывает, что в подавляющем большинстве случаев этот платеж возвращается арендатору в полном объеме по истечении срока аренды. Кроме того, этот платеж не является частью арендной платы по договору, но служит гарантией, поэтому НДС не может взиматься с этого платежа.
Источники

  • https://gosuchetnik.ru/bukhgalteriya/instruktsiya-obgovarivaem-obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy
  • https://ppt.ru/art/plateji/obespechitelniy
  • https://e-kontur.ru/enquiry/1548/depozit
  • https://BuhExpert8.ru/1s-buhgalteriya/nalogi/nds-nalogi/nds-s-avansov-poluchennyh/kak-sozdat-schet-fakturu-po-obespechitelnomu-platezhu.html
  • https://nsovetnik.ru/nds/oblagaetsya-li-nds-obespechitelnyj-platezh/

[свернуть]